大阪市東住吉区に建つ、全22室の「ワンズスタイル阿倍野」はグルーミングルームやドッグランのスペースを確保した本格的なペット対応型マンションです。エントランス・各戸ともICキー対応でオートロック。さらに屋上にはソーラーパネルを搭載したまさにフル装備仕様。常日頃、賃貸投資を研究されているオーナーの坂根静様にお話を伺いました。

Ｑ：まず、マンションがある東住吉区の市場環境からお伺いします。
Ａ：当地はアパートや長屋が残る「旧い街」という印象ですね。すぐ隣の天王寺区は近鉄阿部野橋周辺の再開発に伴い、高層マンションもたくさん出来つつありますが、東住吉区は、大阪の中心部へも電車で30分というアクセスの良さにもかかわらず、1LDKの家賃相場は79,000円、共益費込みでも80,000円が限度というのが地元不動産会社や大手借上げ会社の募集家賃の査定でした。
家賃相場は大阪市内でも比較的安い地域とされていますよ。

Ｑ：この「ワンズスタイル阿倍野」は近隣の家賃相場より、お高いと聞いていますが。
Ａ：地元の不動産屋さんはそう言います。しかし「付加価値をどのように評価するかの基準がなく、他のマンションのように単に立地や間取りだけで、一律の家賃設定が適用されてよいはずがない、入居者のライフスタイルを満足させる建物は、必ず解ってくれる人がいる。」と考え、快適な居住性と付帯施設、それらに掛けた工事費を自己査定して平均96,000円の家賃設定にしました。私は入居者にとって、これでも決して高い家賃を設定したとは思っていません。
この設定は業界新聞の支社長さんにも20％程度高いと言われましたし、高すぎると入らないのは当たり前です。
では、不動産会社が査定する家賃基準はと言うと、「床下収納」や「断熱工法」という査定基準すら無いのが実情です。一度住んでみれば断熱のよさや二重サッシュのよさは実感できるはずですがね。
客付けする側は、「入居者はそんなことは知らない。」と言うんです。でも、一度住んだ私は分かっているので、何とかしてそれを伝えようと考えました。
そこで施工をお願いし、今は管理もしてもらっている龍華土建工業さんに協力してもらって、以前からいろいろな方法を試してみました。仲介会社に詳しい物件資料を配ったり、ペットショップにもパンフレットを置くなどしました。お陰様で満室で、今では空の予約を頂いています。

Ｑ：専用HPもご自身で立ち上げられたと伺いましたが。
Ａ：仕事柄いろいろとキャッチコピーやデザインを考えるのは好きなので、情報誌風に各間取り別にパンフレットをアレンジしたり、出せる情報はすべて網羅してHPを作成し、直接、問合せが来るようにしました。その甲斐あって新大阪や兵庫県からも問合せがきました。インターネットで見る人はエリアを選ばないですね。
ペット対応仕様ということで、転勤を機に今まで一緒に暮らした犬とこれからも暮らしたいなど、様々なニーズを知ることができました。このマンションは入居者の半分以上がペット所有なのですが、聞いた話では、ペット所有率が高い物件に入るようです。

※「ワンズスタイル阿倍野」のHPはこちら

Ｑ：今回の物件はソーラーシステムを採用されていますね。
Ａ：付加価値と言う点では、例えば既存の物件にソーラーシステムをつけることで付加価値を上げるという方法もあると思います。
今回は新築物件にソーラーを搭載しましたが、経営的には、国や地方自治体の補助金も受け、売電価格も1kwh当り48円がこれから2020年まで一定なので、回収の見込みも立てやすいですね。費用対効果や採算といった話になると、国のエネルギー政策の動向や発電設備を何年で償却するかといったことが関係してきますので、なんとも言えないのが現実です。私は、エコや地球環境に関しては建てる者の義務や責任があると思っています。
電気代に関して言えばこの物件の共用部分は、内廊下で24時間LED照明で消費電力を抑えてはいますが、グルーミングルームは電気温水器もあるので当初は非常に電気代が掛っていました。
そこでいろいろ調べた結果、関西電力には『はぴeプラン』という夜間電力メニューを活用しました。つまりは、夜間の8円の電気を出来るだけ使って、48円で多く売る！ということです。
その結果、電気代が安くなり、売電が消費電力を上回り、現在はプラスの収入になっています。

Ｑ：ペット対応マンションにされて何か気が付かれたことはありますか。
Ａ：入居者同士の挨拶など、近所とのつながりは希薄になる中、ことペットに関しては、皆さんとても大切にされているので気持ちが通じ合うというのでしょうかペットのオーナーさん同士が、親しくなり、良い繋がりが出来ているように感じます。
そこでペットオーナー同士のコミュニティができないかと考えています。
特にこの物件には、ドッグランが設置してあり、集いの場所として機能していますからこれらを軸にいろいろな発展系を考えていきたいと思っています。
犬の持っている能力は様々で、臭覚は人間の一億倍といわれていますが、他にも癒し効果・場を和らげる効果・夫婦喧嘩仲裁能力?!など飼った経験の在る方ならお解かりでしょうが、きっとそれ以外にも潜在的な能力が在りますからね。

Ｑ：今後の賃貸投資についてどのようにお考えでしょうか。
Ａ： 私は賃貸投資のプロでもありませんし、本業の方の考え方とは一線を画していると思います。アマだから出来る個性的な賃貸経営は、何処にでもある不特定多数の賃貸物件ではなく、個性的な物件を生み出すでしょう。
「地域の名物マンション」になれば、自ずと経営も安定します。
それはペット共生に関わらず、例えば百姓が生業なら、有機野菜栽培指導とミニ農園付きマンションも良いでしょう。
賃貸経営をサービス業と言う観点でとらえたなら、様々な個性的賃貸経営手法が生まれて来ると思います。

Ｑ：入居率についてお伺いします。
Ａ：マーブル音羽館を建ててから5年経過していますが、一時期は、3ＬＤＫの空室待ちが１４組出ました。
最近も多治見市のタウン誌を見て、ヒーローマンションＦＣ本部にも、入居希望のお問い合わせがあったそうですが、その時も残念な事に空室がありませんでした。

Ｑ：このマンションのこだわりは？
Ａ：やはり免震構造ですね。それと以前から取り組んでいました、セキュリティー（カードキー）と活水器です。
カードキーは、エントランスから個室まで一枚のカードで管理できる事が利点ですね。
シリンダーキーは複製できますし、また、暗証番号式では、子どもが友人に教えてしまい、クラス中が知ってしまったりする事がありますからね。

Ｑ：何故免震構造にされたのでしょうか？
Ａ：多治見市のランドマークにしたい、と思って「マーブル音羽館」を建てる事を検討しました。15階以上の高層マンションにするためには、通常ですとＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート）になり、鉄骨が入った構造になってしまいますが、ＲＣ造（鉄筋コンクリート）で建てたかった事、また高層階なので地震に対応できる事、など、いろいろ相談しているうちに、必然的に免震構造マンションになりました。

Ｑ：地震に対する入居者の方の反応はいかがですか？
Ａ：免震構造について入居者にお聞きした事はありませんが、夜中に地震があった時に、12階に住んでいる方が、地震があったことを知りませんでした。
実は私自身も気が付きませんでした。
近所の一戸建ての人が地震があったことを知っていても、入居されている方は知らない、という事がよくあります。

Ｑ：今年は凄く暑かったですね！
（多治見市では、2007年８月に、70年ぶりに最高気温日本記録を更新しています。）
Ａ：その日は、前日も暑かったために電波塔の不具合が出たので、それを直す為に屋上に登っていました。外は本当に暑かったですよ！でも、室内では、冷房にしないでドライで過ごしました。除湿だけですね。８月になって暑い日が続いていましたが、今年は冷房にはしませんでした。

Ｑ：今年の電気代はどの位かかりましたでしょうか？
Ａ：電気代は18,000円位です。
部屋は136平米あり、ＩＨクッキングヒーターも使用しています。前年と比べると、電気代は下がりました。昨年は冷房していましたからね。
以前住んでいたマンション（ＲＣ造）は、45平米で、その時はエアコンをつけっ放しでした。電気代も夏には、２万４千円位払っていました。
以前住んでいた部屋の方が狭かったし、夏はエアコンをつけっ放しで過ごしていましたが、マーブル音羽館に移り、電気代は1/3になりました。
やはり、ヒーローマンションの断熱性は、エネルギーのロスがない、ということですね。
ヒーローマンションの断熱構造は、私たちの考えと非常に合っています。寒さ対策で断熱するだけでなく、逆に暖かい地方、暑いアフリカにも効果的だと思います。

Ｑ：生活音についてはいかがでしょうか？
Ａ： 以前住んでいたマンションでは、下の階の音が聞こえました。朝起きた時や、猫の足音、鳴き声など、上の階に住む私たちにも聞こえました。
ヒーローマンションに住んでからは、下の階の音はもちろん、外の音も全く聞こえません。もちろん窓を開けると、外の音は聞こえますが、中にいると全然わかりません。
入居されている方からも、クレームが出た事はありません。

建てて5年経ちますが、私たちもそうですが、入居されている方達も、本当に快適に暮らせています。

Q：ヒーローマンションに決めた理由は？
A：ヒーローマンションは「どんなものだろう？」と思い見学会に行きました。
今まで思っていた賃貸住宅のイメージを一新させる華麗さ、設備の良さ（水廻り・キッチン・エアコン・イージスネットワーク等々）に驚き一度で気に入りました。
もちろん鉄筋コンクリートの高耐久性・高財産価値などにも興味があったので、ヒーローマンションを建てることにしました。

打ち合わせ当時から建物のすぐ脇に「花壇」を造り、植木・草花・野菜を植えることを決めていました。

入居して頂いた方に感謝の気持ちとして差し上げようと思いました。これからも四季折々、皆様に楽しんで欲しいと思っています。

Q：ヒーローマンションで建築されたキッカケは？
A：前からヒーローマンションは知っていて、真剣に研究していましたので「建てるならこのマンションだな・・・」とは思っていました。
また、母が「地元への貢献」を考えていたので、高齢者の為の快適空間の創造というコンセプトで、一般的な賃貸ではなく高齢者向けとして計画しました。
その為にも「高気密・高断熱」で「環境配慮」されているヒーローマンションはピッタリでした。

Q：今後ご計画は？
A：相続税と言うことから考えると今「まどかの家」が出来た事で「約４割」出来たかな？と思っています。
でも、もうひとつ同程度のものを早い内に作らないと相続税対策が８割越しません。早い内に考えています。
その時もぜひヒーローマンションで建築したいと思っていますので、よろしくお願いいたします。

Q：ヒーローマンションをお知りになったきっかけは？
A：「こんな良いマンションがあるんだよ」と、話は聞いていましたが、あまり本気で聞いていませんでした。
でも、私も“美容サロン”を始めて10年！これを期に「始めてみようかな？」と思い真剣に考えたのがヒーローマンションでした。

Q：今日ご自分のマンションを見学して何処が気に入りましたか？
A：一番に感激したのは「浴室の乾燥暖房器機」と「マイナスイオン発生器」です。健康で素敵な暮らしを私も提案している関係で、すごく気に入りました。二重サッシで外の音が聞こえないのにはビックリです。
寒い日なのに外から入った時、まず床が冷たくないのには驚きました。 しかも、たった1台の｢エアコン｣をつけているだけなのに、どの部屋も暖かいのです。 出来れば「私も住みたい！」と思うのが今の正直な気持ちです。