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疑問・不安・不満にお答えします賃貸マンション経営に関する疑問・不安・不満にお答えします。
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税金・年金・相続・贈与・ローンについて

Q1マンション建設には建物工事費以外、どんな費用がかかるのですか?
税金や火災保険、ローン保証料などが必要です
マンション建設時にかかる費用
建物本体の建設費:
 
一般に“坪単価”いくらで計算される
設備一式(トイレ・システムキッチン・ユニットバス等)
配管・配線工事費
立地によっては、整地の必要や既存建物があれば解体して更地にする経費
立地によっては、整地の必要や既存建物があれば解体して更地にする経費
建物の付帯工事費
駐車場・門・塀などの外構回りの整備費
植栽費
建設費以外の諸費用
税金関係で印紙税・登録免許税・不動産取得税
ローンを利用した場合の保証料や手数料
火災保険料、地震保険料(建物完成後)
その他
地鎮祭や上棟式の費用
建築確認申請手数料・登記費用
地域によっては上下水道負担金など
マンション建設には建物工事費以外、どんな費用がかかるのですか?
Q2民間ローンとはどんなものですか。
民間ローンとはどんなものですか。公的融資に比べ、条件が緩やかです
民間ローン
 ・銀行  ・信用金庫
 ・信用組合  ・生損保
 ・労金  ・農協

住宅金融公庫の廃止に伴い、民間ローンの進出は活発で、年間に建設される賃貸住宅建設の資金の比率は民間ローンが年々増えています。

銀行などの積極的な営業方針に加えて、やはり土地を所有してそこにマンションを建設するといった賃貸マンション経営に対する信頼性が、融資の拡大に結びついているといえます。

また、公的融資に比べて融資条件がやや緩やかで、金利の変動に対しても柔軟性のある対応といったところが、人気を呼んでいる要素とされています。最近では、担保価値より収益性・安全性を重視する傾向にあります。
Q 3 賃貸経営にかかる税金にはどのようなものがあるのですか?
何種類もかかってきますが、マンション経営で大幅な軽減が実現します
建物を建てる時
印紙税 建築請負工事契約書や銀行等と結ぶ金銭消費貸借契約証書作成時に課税
登録免許税 不動産を取得して、登録する時にかかる
不動産取得税 土地や建物を取得(新築、購入)した時にかかる
経営を始めると・・・
所得税, 住民税 マンション経営で得た所得に対してかかる
事業税 マンション経営も規模が大きくなるとかかる
固定資産税
都市計画税
不動産を所有しているとかかる
色々税金がかかってくるようですが、賃貸経営を行うことで、同じ税金でも軽減されたり、非課税枠や減免、特例といった、数々の節税メリットがあります。税務知識を身につけて有利に賃貸住宅経営をしてください。
Q 4 よく赤字でも賃貸経営にメリットがあるといわれますが、それは何故ですか?
よく赤字でも賃貸経営にメリットがあるといわれますが、それは何故ですか?不動産所得の赤字は、
税の還付が受けられるのです
節税メリット
用地の購入やマンション経営に関わる必要経費を赤字として計上すれば、所得税や住民税が安くなります。

マンション経営には管理費をはじめ、減価償却費、借入金利息、登記費用、固定資産税、不動産取得税、保険料などが経費として認められています。

よって、年間の家賃の収入合計から経費合計を差し引いた金額がもしマイナスの場合、不動産所得は赤字とみなして他の黒字の所得から引くことができる(土地取得の借入金利息は除く)ため、賃貸経営者が会社に勤めていて、源泉徴収されていたら税金が還ってきます。

マンション経営をはじめて最初の頃は、建築費以外に諸費用の出費も多かった時期だけに、この時の還付は実にありがたいものです。
Q 5 賃貸マンション経営の相続対策とは、どのような意味ですか?
相続財産の価値を減らさず、相続税の評価を下げることができるのです
相続税対策に最善の事業プラン
相続に直面して初めて税の重みを実感し、多くの土地オーナーさまがマンション経営に着手しておられます。

相続が発生しても土地に賃貸マンションが建っていますと、その土地は「貸家建付地」として、借家人の権利が考慮されて、相続税法上の評価が下げられ、税金が軽くなります。また、建物も居住用として相続税法上の評価は大幅に下がります。

もし、更地や現金あるいは有価証券で相続しますと、巨額の相続税に脅かされることになります。

賃貸マンション経営により、相続財産の価値を減らすことなく、相続税法上の評価を下げて、税の負担軽減を図ることができます。
Q 6 賃貸経営と生前贈与について説明してください。
相続税の節税に、非課税枠を活用することです
税金の中で一番累進税率の高いのが贈与税といわれ、相続税と密接につながっているのはよく知られています。
生前贈与
相続対策として賃貸マンション経営を始め、相続財産の評価を下げて税の軽減を図る一方で、相続の課税対象財産を相続人に相続発生前に贈与することにより、相続税負担を減少させる考え。
早目に贈与計画を立てて、税金がかからずに贈与できる基礎控除枠や特例(相続時精算課税制度)を適用して相続税に対応します。

2003年度の税制改正で、05年12月31日までに父母、祖父母から資金援助(贈与)を受けてマンションを建てた場合、特例として非課税枠が2500万円(住宅取得の場合は+1000万円)まで拡大しており、税の負担は格段に軽くなります。

このように相続税の節税を図るために、マンション経営は有効な手段といえます。ただし、節税についての詳細は、税の専門家にご相談することをお奨めします。
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